兄弟阋墙，深深房清空了物管业务
文/乐居财经 邓鑫妮
占地两万平米、楼高160米的国贸大厦，曾经创造了三天一层楼的惊人速度，也被称为“深圳速度”。作为中国第一座超高层建筑，其背后的物业管理公司名声在外。
成立于1987年的深圳市国贸物业管理有限公司（简称“国贸物业”），是中国第一家超高层物业管理公司。近日，一则工商登记变更，再次将目光聚焦到这家历史悠久的物业公司。
2月14日，深物业A（000011.SZ）公告称，旗下国贸物业收购深圳市物业管理有限公司（简称“深圳物业”）100%股权，已经完成了工商登记。
这笔关联收购的背后，能读出几分控股股东深投控想将物业资源归拢到国贸物业平台的意思。近几个月国贸物业频繁出手，去年末更是一天内公告收购5家公司，如今旗下控制企业已有57家。
附带16个地产项目
一笔关联交易，深物业A得到股权和资产，深深房A（000029.SZ）拿到资金。
买方国贸物业为深物业A的全资子公司，而深深房A是深圳物业的大股东，持股95%，深物业A与深深房A均为深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”）实际控制的公司，既是买卖关系，又是“兄弟”关系。
不过在初期，这笔交易一度受到外界质疑。有人表示，给出的1.97亿元的收购价格并不低，但是换来的净利润却显得有些单薄。
深圳物业成立于1986年，注册资金为725万元，为深深房A及其下属公司管理项目的物业公司。目前，深圳物业共有32个物业服务项目，其中26个位于深圳，在管面积311万平方米，涉及多层商住楼、别墅、高层住宅、高层和超高层写字楼、政府办公楼等类型物业。
股权架构方面，出售前，深圳物业由深深房A直接持有95%，深深房A全资子公司深房投资持有5%。出售后，则由国贸物业100%直接持股，深物业A间接受益全部股份。
根据深圳物业财务报表，2018年-2020年分别实现营业收入1.64亿元、1.75亿元及1.61亿元，同期净利润为384.26万元、428.54万元、389.42万元。2021年上半年，深圳物业的营收为8170.49万元，实现净利润315.14万元。
截至2021年6月30日，深圳物业合并资产总额约为1亿元，合并负债总额约为6660万元，合并净资产总额约3390万元。
按照国贸物业2020年的净利润来计算，1.97亿元是一笔不低的收购价，收购PE约为50倍。之所以能够获得高估值，深圳物业的所持资产为其增色不少。
“本次收购的资产主要是房地产类资产。”深物业在公告中直言道。
据悉，深圳物业目前主要有16个地产项目，用途涵盖住宅、办公和商业，建筑面积合计约为6545平方米。其中投资性房地产共3套，全部分布于深圳市罗湖区，建筑面积共2672.97平方米，固定资产—房屋建筑物共13套，建筑面积合计3872.71平方米。
深物业A在公告中提及，深圳物业所持有的地产项目中，有8项因未取得权属证书而存在“瑕疵”。随后表示，以上瑕疵资产由历史原因造成，时间较远，深圳物业占有及使用上述资产未发生争议或纠纷，不影响深圳物业持续经营。
5笔关联交易
“为有效提升物业管理板块整体市场竞争力，增强上市公司发展后劲。”与收购深圳物业的原由一样，国贸物业的其他收购动作也在为深物业A储存后备能源。
2021年12月13日，深物业A连发多条公告表示，国贸物业将收购5家公司，除上文提到的深圳物业，还有深圳市深福保物业发展有限公司（简称“深福保物业”）、深圳市深福保水电市政服务有限公司（简称“水电公司”）、和深圳市保税区保安服务有限公司（简称“保安公司”）和深圳外贸物业管理有限公司（简称“外贸物业”）。
其中，深圳物业为深深房A旗下公司，外贸服务此前由外贸集团持股，而深福保物业、水电公司和保安公司同属深福保集团。
深深房A、外贸集团、深福保集团与深物业A同为深投控下属公司，5笔关联交易，其买方均为国贸物业，收购完成后业绩将一同并表。
截至去年9月30日，深物业A货币现金约为32.37亿元，虽然较2020年末减少近10亿元，但是花费3亿元补强物业板块，手头还算宽裕。
去年前三个季度，深物业A总收入6.4亿元，净利润9800万元，与年初相比分别增长81.42%和302.61%。
物业管理是深物业A主营业务之一，提供约五分之一的收入。去年上半年，深物业A总收入约为25.4亿元，其中物业管理的营收约为5.4亿元。
收编“兄弟”物业
“进一步明确国贸物业为深投控系统综合物业管理平台的功能定位，按市场化方式优先承接系统内增量物业管理业务。”
深投控将物业公司收归国贸物业旗下的意图明显，所以深物业A近期的收购动作都与兄弟公司有关，且都瞄准了物业这一赛道。
官网显示，截至2020年，国贸物业在管项目200余个，服务面积2300余万平方米。其业务范围辐射华南、华北、华东、中南、西南、西北、等区域，业务类型涵盖高层写字楼、机关后勤、金融银行、高新技术企业（产业园）、各类型住宅区、军事单位后勤、医院、工厂、学校、商场等各类型物业。
其在园区物业有丰富经验，更是立志成为产业园区细分领域综合服务领航者。2007年起，开始为华为园区提供服务，随后又逐步为阿里巴巴、京东、巨人网络、森马电商、滴滴、恒生科技、宇视科技、畅唐网络、西永微电子、深圳湾、深港、深汕合作区、中越经济贸易合作区等知名高新产业园区提供服务。
国贸物业收购的5家公司中，深圳物业、外贸物业和深福保物业主营物业管理服务，分别能带来约311万方、42.61万方和210万方（合同管理面积）的在管面积。
虽然这5家公司从深投控其他业务线上剥离出来，但是物业公司术业专攻，并不会脱离原来的服务范围。
深圳物业主要服务于深深房及其下属公司物业管理项目，目前共有32个物业服务项目涉及多层商住楼、别墅、高层住宅、高层和超高层写字楼、政府办公楼等类型物业。
外贸物业则主要服务于外贸集团及其下属公司物业管理项目，截至2021年6月30日，外贸物业约有14个物业服务项目，涉及综合商业办公大楼、厂房、工业区及住宅等类型物业。
深福保物业的核心业务为综合物业管理服务，目前公司管理物业33个项目（按合同口径），包括政府办公物业、商业写字楼、厂房与仓库、商品住宅小区、酒店式公寓、单身公寓等多种类型。
水电公司和保安公司侧重于物业管理的细分内容，前者是一家集大型工业园区市政公共设施运营管理、给排水维护保养、供电设施等工程施工和维修维护以及公共环境卫生保洁消杀服务服务于一体的企业；后者业务分物业保安和企业内保两大板块。